Einzelhandelsimmobilien 2020 – Eigentümer müssen flexibler werden

Dem stationären Einzelhandel wird regelmäßig eine düstere Zukunft prognostiziert, Insolvenzmeldungen sind in der Branche fast an der Tagesordnung, Kaufhäuser kränkeln. All das ist nicht neu. Bereits vor mehr als zehn Jahren sah die Zukunft des Einzelhandels nicht gerade rosig aus. Die vermeintlich Schuldigen sind schnell gefunden: Sie heißen Online-Handel, Frequenzrückgang und Fast Fashion. Einige Marken und Händler haben diese drei in 2019 böse getroffen. Der Handel hat aber schon häufig den Mut bewiesen sich anzupassen, genau das passiert in den vergangenen Jahren. Nun sind zum ersten Mal auch die Bestandseigentümer gefragt.

Für das kommende Jahr sieht Roman Zwolinski, Teamleiter Verkauf bei Lührmann in München, eine klare Marschrichtung für den innerstädtischen Einzelhandel: „Keine Angst vor Vermietung.“ Die Eigentümer von Einzelhandelsimmobilien müssten mutiger und flexibler werden, um auch weiterhin in der Assetklasse Retail High Street gute bis sehr gute Renditen sowie Erträge zu erwirtschaften.

„Mit einer Immobilie muss man sich beschäftigen“

Der Markt der Einzelhandelsimmobilien hat sich zu einem Mietermarkt entwickelt. Die Retailer geben den Ton an und haben oftmals gute Karten, ihre Forderungen durchzusetzen. „Eigentümer brauchen Mut zur Flexibilität“, so Zwolinski weiter. Diese wäre vielerorts bei Mietvertragslaufzeiten und Ausbauvorstellungen angebracht. Des Weiteren könne es sehr erfolgsversprechend sein, neuen, jungen Konzepten eine Chance zu geben. „Mit einer Immobilie muss man sich beschäftigen“, rät er. Dazu gehöre auch, dass Mietverträge nicht immer über zehn Jahre laufen müssen. Fünf ist die neue Zehn könnte man sagen. Vereinzelte Händler möchten allerdings Festlaufzeiten auf lediglich drei Jahre reduzieren. Neue Nutzungsformen wie Serviced Apartments, Hotels und Logistik finden derweil ihren Weg in die 1A-Lage.

„In gut funktionierenden deutschen Städten gibt es keine Leerstände in den 1A-Lagen“, sagt Zwolinski und verweist auf München, Hamburg und Düsseldorf sowie auch Münster, Ulm und Rostock. „Es wird auch im kommenden Jahr keinen Leerstand dort geben, wenn die Eigentümer sich flexibel zeigen. Man muss sich nur trauen – und auch mal akzeptieren,  dass eine Miete vielleicht nicht mehr erreicht werden kann.“

Fehlende Verzahnung der Vertriebskanäle

Der Einzelhandel in Deutschland hat sich, allen Schreckensmeldungen und Unkenrufen zum Trotz, in den vergangenen Jahren stabil entwickelt. „Viele Einzelhändler haben sich zwar deutlich weniger expansiv gezeigt als zuvor, dennoch kann aus unserer Sicht nicht von einer Krise gesprochen werden“, sagt Zwolinski. Die Gründe für die verhaltene Expansion lägen oftmals auf der Hand; eine fehlende Verzahnung der Vertriebskanäle und die auf Rekordwerte gestiegenen Mieten. In München beispielweise sind die Spitzenmieten für Ladenlokale zwischen 80 und 120 Quadratmeter um 35,7 Prozent in den vergangenen zehn Jahren gestiegen. In Düsseldorf (+28,3 %), Berlin (+13 %) und Hamburg (+13,3 %) sind die Steigerungen zwar geringer, aber deutlich zu verzeichnen. Doch nicht nur für Einzelhandelsmieten gab es jahrelang nur die Richtung „aufwärts“, auch für die Kaufpreisfaktoren bei Investitionen in Handelsimmobilien war das so. Steigerungen von knapp 120 Prozent in zehn Jahren (2009-2018: Berlin / Kurfürstendamm / Tauentzienstraße + 122, 3 %, Düsseldorf + 82 %, Hamburg +30,9 %, München + 58,1 %) waren zu verzeichnen. Stagnieren oder sinken die Mieten, verhalten sich die Kaufpreise ebenfalls so. Bemisst sich die Rendite dieser Investitionen doch direkt an dem erzielbaren Mietzins.

„Der Wert einer Einzelhandelsimmobilie ist heute differenzierter zu betrachten als vor zehn Jahren“, weiß Zwolinski, der bereits seit 2007 in der Immobilienbranche aktiv ist. „Nationale wie auch internationale Händler und Investoren schauen nicht nur sehr genau auf die Lage der Liegenschaft, sie prüfen auch den Flächenzuschnitt und die bauliche Qualität.“ Heute stehe neben der kurz- bis mittelfristigen Rendite auch das Thema Drittverwendung im Raum.

Lage ersetzt keine Expertise

Ein Investorengrundsatz lautet, je geringer das Risiko, desto geringer die Rendite. „Die Zeit, in der man sich bei An- und Verkäufen oder An- und Vermietungen in der 1A-Lage ausschließlich nach dem Preis gerichtet hat, ist vorbei“, berichtet Zwolinski. „Nur, weil sich eine Immobilie in der besten Lage befindet, ist es noch lange kein Haus, das man ohne Expertise verkaufen oder vermieten kann. Bei der Betrachtung der Entwicklung in den vergangenen 20 Jahren wird deutlich: Einzelhandelsimmobilien in der 1A-Lage sind die stabilste Anlageklasse.“ Den stationären Einzelhandel in Innenstädten werde es immer geben, die Frage ist nur, auf welcher Fläche und zu welchen Konditionen.

Über uns

Wir verbinden Potentiale – als Deutschlands Immobilienspezialisten für 1A-Lagen. Für jede Marke, jeden Mieter, jedes Vorhaben gibt es die perfekte Lage. Lührmann agiert an sechs Standorten. Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, München und Osnabrück bilden das optimale Netzwerk, um unsere Expertise in den Geschäftsbereichen Retail, Fachmarkt, Office, Hotel & Hospitality und City-Investment für Sie zu bündeln. So erreichen wir alle Lagen in deutschen Metropolregionen binnen kürzester Zeit. Unsere exzellente Kenntnis von Objekten, Menschen und Märkten, verbunden mit der Leidenschaft für den perfekten Deal liefern die Voraussetzungen für ein perfektes Matching. Und das seit 1992.

Pressekontakt

Regine Hoffmeister
Tel +49 (0)541 2 99 99 68

www.luehrmann.de